01 Lage, Charakter, Historisches

Historische Prägung durch Kurfürst August den Starken

Die Innere Altstadt ist bekannt als der historische Stadtkern Dresdens, denn hier finden sich auf überschaubarem Gebiet entlang der Elbe der Großteil der Sehenswürdigkeiten der Stadt. Vieles davon geht zurück auf den Kurfürsten August I., genannt „der Starke“, der von 1694-1733 regierte. In dieser Zeit entstanden zum Beispiel das Taschenbergpalais, der Zwinger und die Frauenkirche.

Auch in der Umgrenzung des heutigen Stadtteils sind noch historische Einflüsse erkennbar. Die Lage geht auf die alten Befestigungsanlagen zurück, die zum Ende der napoleonischen Zeit bedeutungslos und daher zu Beginn des 19. Jahrhunderts abgetragen wurden. Der frei gewordene Ring wurde 1945 mit Grünflächen versehen und anstelle der ehemaligen Stadttore traten Plätze – der Pirnaische Platz und der Postplatz.

Viele Kulturstätten gingen durch die Bombardierung auf Dresden im Februar 1945 aber auch verloren. Die Innere Altstadt wurde fast vollständig zerstört und als Stadtteil quasi entkernt, wobei jedoch glücklicherweise einige historische Bauten verschont blieben. Aufgrund der Zerstörung hat sich die typische Innenstadt von der Inneren Altstadt weg weiter nach Süden in die Seevorstadt verlagert. Sind die meisten barocken Bauwerke wieder hergestellt, wird gerade bei Neubauten in der Altstadt versucht darauf zu achten, dass Fassaden sich an historischen Vorbildern orientieren, um das frühere Stadtbild wiederherzustellen.

02 Wohnlagen, Bebauung

Wiederaufbau nach historischen Vorbildern

Die Innere Altstadt bildet das Zentrum der Stadt, vor allem jedoch das Zentrum des Tourismus. Nach der Zerstörung durch die Luftangriffe fehlten Anlaufpunkte und Beschäftigungsmöglichkeiten für die Bewohner, weshalb der Stadtteil vorrangig als repräsentativer Stadtkern für Reisende betrachtet wurde, nicht als Zentrum des Stadtlebens. Seit fortschreitendem Wiederaufbau, hat sich der Stadtteil allerdings erneut in ein Viertel voll Kultur, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten entwickelt. Vor allem um den Neumarkt entstehen viele neue Flächen des Einzelhandels, die dem Ortsteil, zusammen mit den Einzelhandelseinrichtungen am Altmarkt, zunehmend wieder die Funktion einer Innenstadt geben.

Viel Wohnfläche gibt es daher nicht. Insgesamt existieren in der inneren Altstadt gerade einmal 1033 Wohnungen, Bautätigkeiten beschränken sich überwiegend auf gewerbliche Einrichtungen. Zurzeit entstehen neben den Einzelhandelsflächen jedoch auch neue Wohnflächen, vor allem um den Neumarkt herum. Dennoch ist das Wohnungsangebot knapp, weshalb die Bevölkerungszahl und -dichte, auch wegen der dementsprechend hohen Miete, gering bleibt.

Bei dem Wiederaufbau wird viel Wert darauf gelegt, die Gebäude originalgetreu dem Vorkriegszustand zu errichten, sodass sie sich gut in die städtebaulich-architektonische Gestaltung einfügen. Daher wird zum Beispiel auch der mittelalterliche Stadtgrundriss des Bereichs Neumarkt in seiner Struktur erhalten, oder die Fassaden und die Hauptgrundrissstruktur der einzelnen Gebäude vollständig wiederhergestellt. Dementsprechend finden sich in der inneren Altstadt überwiegend historische Bauten in Parzellenstruktur, nach Maßstab der Gestaltung der Frauenkirche und zum Beispiel der Semperoper, die mit ihrer stilistischen Nachempfindung der italienischen Hochrenaissance zur Zeit ihrer Bebauung vorbildhaft für die Fassadenausbildung vieler Wohnbauten wurde.

03 Standortfaktoren

Die Innere Altstadt hat viel zu bieten. Es ist der Stadtteil Dresdens mit der höchsten Hoteldichte. Ganze 27 Hotels bzw. Pensionen bieten Unterkünfte für Touristen aus aller Welt, die ankommen, um sich das Schloss, den Zwinger oder die Brühlsche Terrasse anzusehen. Besonders berühmt ist auch die Semperoper im italienischen Neorenaissancestil. Sie trägt den Namen des Architekten Gottfried Semper, der mit dem Entwurf sowie Erbauung der Semperoper und Vollendung des Zwingers dem Theaterplatz ein ganz neues Erscheinungsbild gab und damit wesentlich zur berühmten Barocksilhouette der Stadt beitrug.

Hier tummeln sich die Sehenswürdigkeiten 

Zwischen den Prachtbauten finden sich aber auch immer wieder Parkanlagen, wie den Brühlschen Garten am östlichen Ende der Brühlschen Terrasse oder der Teich am Zwinger. Die Innere Altstadt übermittelt so eher ein weitläufiges Gefühl. Dies wird an der Anzahl wichtiger und großer Plätze besonders deutlich: es gibt den Altmarkt, den Neumarkt, den Theaterplatz und den Schloßplatz.

Der Postplatz bildet den wichtigsten Knotenpunkt im Straßenverkehrsnetz. Nur zwei der insgesamt zwölf Straßenbahnlinien, die Linien 10 und 13, verkehren nicht durch die Innere Altstadt, die Anbindung ist demnach ausgezeichnet. Im Osten und Süden des Stadtteils befinden sich außerdem vierspurige Straßen zur Umfahrung, über die auch die Autobahnen leicht erreicht werden können.

Im inneren des Stadtteils hingegen wurde der Verkehr teilweise entschleunigt, um es den Passanten leichter zu machen, die sich bei den Geschäften am Altmarkt tummeln. Das Angebot ist vielfältig und die Einkaufsmöglichkeiten unzählig. Vor allem rund um die Altmarktgalerie ist für jeden etwas geboten. Für eine kurze Auszeit nach dem Shoppen finden sich im gesamten Gebiet außerdem überall kleine Cafés oder Restaurants, mit Cuisine aus aller Welt.

Da das Gebiet eher auf den Einzelhandel fokusiert ist, ist das Angebot an Infrastruktureinrichtungen eher knapp. Es gibt nur eine Berufsschule im Stadtteil und zwei Senioreneinrichtungen. Dafür finden sich mehrere Kinder- und Jugendeinrichtungen und sowie ausreichend (Zahn-)Ärzte. Das Freizeitangebot ist mit vielen Museen und Galerien vor allem auf Kunst und Kultur ausgelegt und weniger auf körperliche Ertüchtigung.

04 Bevölkerung, Arbeitsmarkt

Arbeitslosenquote
3,3 %

In der Inneren Altstadt leben insgesamt 1.724 Einwohner, mit einem Durchschnittsalter von 47,2. Damit sind die Bewohner der Inneren Altstadt vergleichsweise etwas älter als der Durchschnittsbewohner Dresdens, der 42,9 Jahre alt ist. Dem entspricht auch, dass in der Inneren Altstadt der geringste Anteil unter 18-jähriger im Haushalt in ganz Dresden ist. Mit 6,3% Minderjähriger im Haushalt liegt der Stadtteil deutlich unter der Quote Dresdens von 18,5%.

Besonders bemerkenswert ist außerdem auch noch der niedrige Anteil an Arbeitslosen, der in der Inneren Altstadt nur Arbeitslosenquote 3,3% beträgt, in Dresden dafür 6,1%. Dementsprechend ist auch der Anteil an Regelleistungsberechtigten nach SGB II mit 4,1% niedrig.

Der Stadtteil ist besonders ansprechend für Leute, die Wert auf eine zentrale und niveauvolle Umgebung legen und dafür auch bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. Familien werden sich eher nach Immobilien etwas weiter außerhalb erkundigen, da dort das Angebot an Einrichtungen für die Kinder höher ist. Für ältere Menschen hingegen sind die kurzen Wege und die erstklassige Infrastruktur in der Inneren Altstadt entscheidend.

05 Kaufpreise für Immobilien in Dresden Innere Altstadt

Mit bis zu 70% der Erwerbsvorgänge ist Wohnungs- bzw. Teileigentum das größte Segment des Dresdner Immobilienmarktes. Außerdem herrscht in Dresden eine anhaltende Steigerung der Miet- und Kaufpreise, aufgrund der konstant hohen Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen oder sanierten Altbauten. Dementsprechend erreichen Kaufpreise momentan Spitzenwerte von bis zu 1 Mio. Euro für Eigenheime in sehr guten Lagen.

Wohneigentum ist rar

Die Innere Altstadt zählt zu den Top-Lagen Dresdens, kann allerdings kaum Wohneigentum bieten. Es gibt einzelne Angebote für Eigentumswohnungen, allerdings kein einziges Eigenheim in dem Stadtteil.

Daher liegt auch der Neumarkt zurzeit im Fokus des baulichen Interesses, bei dem Stück für Stück die durch die Bombardierung von 1945 entstandenen und immer noch vorhandenen Lücken geschlossen werden. Rund um den Platz entstehen verschiedene Bauten, die im Erdgeschoss Platz für Einzelhandel bieten und ansonsten Büroflächen beinhalten. Ungefähr 20% dieser Gebäude soll außerdem für Wohnflächen nutzbar sein. Die Eigentumswohnungen werden allerdings zu einem Preis von 5.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Preiswerterer Wohnungsbau ist Aufgrund der hohen Grundstückspreise kaum möglich.

Etwas außerhalb des Stadtteils werden neue Wohngebäude errichtet, vor allem familiengerechtere Bauten. In der Inneren Altstadt selbst hingegen ist das Angebot und die Bauplanung überschaubar.

Aus diesem Grund gibt es auch kaum Daten zu Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, und keine Daten zu Kaufpreisen bei Grundstücken und Eigenheimen. Somit können keine verlässlichen Daten zu Kaufpreisen von Häusern und Eigentumswohnungen in der Inneren Altstadt gemacht werden.

06 Mietspiegel Dresden Innere Altstadt

Ø Mietpreis
11,40 €/m²

Neue Mietwohnungen um den Neumarkt

Mit der Bebauung um den Neumarkt, die Ende 2019 zu Ende gebracht werden soll, wird es bald neue Mietwohnungen in der Inneren Altstadt geben. Es entstehen insgesamt acht verschiedene Quartiere, die sich bis zum Schloss hin erstrecken. Allerdings müssen sich Mietinteressenten auf einen Preis von deutlich mehr als zehn Euro pro Quadratmeter gefasst machen.

Angebotsverteilung - Mitten im Trubel der Stadt

Bei den angebotenen Wohnungen in der Inneren Altstadt herrschen Etagenwohnungen vor. Die durchschnittliche Größe einer Wohnung beträgt 78,6 m². Das ist merkbar größer als die durchschnittliche Wohnung in Dresden, deren Fläche 68,5 m² umfasst. Die Wohnungen befinden sich meist im Obergeschoss von Geschäftshäusern und somit mitten im Trubel der Innenstadt. Dementsprechend sind die Wohnungen auch recht teuer, was zu einem beachtlichen Wohnungsleerstand von 11,3% führt, im Vergleich zu einem Leerstand in Dresden von 6,5%. Wer etwas günstiger wohnen möchte, weicht auf äußere Gebiete aus, bzw. findet in der Inneren Altstadt selbst, in der Wilsdruffer Straße etwa, auch immer noch einfache und relativ günstige Mietwohnungen.

Mietpreise - Moderater Preisanstieg

Nicht nur die Touristen halten sich gerne in der Inneren Altstadt auf, auch Zuzügler wissen die zentrale Lage umgeben von historischen Bauten zu schätzen. Dementsprechend werden für Mietobjekte auch hohe Preise verlangt, die sich unter Umständen nicht mehr jeder leisten kann. Aktuell liegt die Durchschnittskaltmiete bei 11,40 €/m² in der Inneren Altstadt und bei 6,09 €/m² in der Stadt Dresden. Je nach Einrichtung und Gebäudeart können die Mietpreise allerdings auch mal 16 €/m² erreichen.

Im Vergleich zum Vorjahr ist ein Preisanstieg von 20,0 % festzustellen. Das liegt vor allem an der erhöhten Quote von Einpersonenhaushalten, die bevorzugt nach innerstädtischen Lagen suchen. 66,2 % der Haushalte in der Inneren Altstadt sind Einpersonenhaushalte, im Gegensatz zu 51,0 % Einpersonenhaushalten in Dresden. 

Die neu in Bau befindlichen Objekte werden trotz der hohen Preise ihre Mieter finden, denn der Stadtteil hat größere Preiserhöhungen schon hinter sich, weshalb in nächster Zeit mit moderaten Steigerungen zu rechnen ist. Dementsprechend ist auch ein Rückgang der Leerstandsquote zu erwarten.


André Runge

Dipl.-Immobilienwirt VWA

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